Giai đoạn số 1 (1997-2007) Khủng hoảng tài chính tiền tệ đánh sập thị trường bất động sản, sau 10 năm trở về vạch xuất phát

Cuộc khủng hoảng tài chính đầu tiên trong vòng 25 năm qua là cuộc khủng hoảng Tài chính tiền Tệ Châu Á – 1997, khởi nguồn từ người hàng xóm Thái Lan cùng với sự góp sức của Thiên Tài đầu cơ tiền tệ George Soros. Khoảng thời gian từ 1994-1997 bắt đầu xuất hiện các thuật ngữ “Con Rồng Châu Á” trong đó nhắc tới sự phát triển thần kỳ của các nước ở Đông Á, bao gồm Singapore, Thái Lan, Philipines, Hàn Quốc…với mức tăng trưởng lên tới 8-10%/năm, thị trường chứng khoán phát triển mạnh mẽ, nhu cầu tiêu dùng vượt trội đã trở thành miếng bánh màu mỡ cho các nhà đầu tư trên toàn thế giới. Tuy nhiên, sự phát triển mạnh mẽ này lại dính tới 2 mối nguy hiểm tiềm ẩn mà rất ít nhà đầu tư trên toàn thế giới nhận ra là (i) gắn chặt đồng tiền nội địa vào đồng USD (vì chủ yếu tập trung xuất khẩu vào thị trường Mỹ) và (ii) bỏ quên thị trường nội địa, chính vì điều này Soros đã bắt đầu làm 1 điều mà tưởng chừng chỉ có trên lý thuyết.

1 Soros’s Game

Soros là người Do Thái, là một trong những bộ óc thiên tài trong việc ngửi thấy mùi tiền ở khắp thế giới, có nhiều biệt danh cho ông như “nguyên thủ quốc gia không có quốc gia”, “huyền thoại đầu cơ”, thậm chí ông còn tuyên bố công khai “tôi có thể làm thay đổi thế giới”, trong nền kinh tế mở – thế giới phẳng Soros đã cho thế giới thấy tuyên bố của ông không phải là “chuyện để đó”.
Quay lại với câu chuyện của các nước Đông Á, trong đó, Thái lan được nhắm tới như miếng mồi ngon khi mà đồng bath gắn chặt với đồng USD và bỏ quên thị trường trong nước, khi mà có sự gắn chặt với đồng USD thì dòng vốn vào ra sẽ tùy thuộc vào cơ chế “tăng giảm lãi suất của” Mỹ và Thái. Vào những năm 1994 cục dữ trữ liên Bang Mỹ đã thực hiện tăng lãi suất đồng USD để kìm hãm lạm phát, điều này dẫn tới nguồn vốn sẽ có khả năng rút về nước, khi đồng USD khan hiếm lập tức đồng bath sẽ mất giá (giảm đồng USD và tăng đồng bath), để giữ nguyên tỷ giá chính phủ Thái Lan quyết định tăng lãi suất (vốn đã quá cao) để níu giữ dòng vốn. Cơ hội xuất hiện lúc này quỹ Quantum (Soros) đã ký hàng loạt hợp đồng mua bán ngoại tệ – ước tính hơn 15 tỷ USD (mua đồng USD và bán đồng bath) lúc này ở thị trường đồng USD càng khan hiếm – đổi lại đồng bath lại lưu thông rất nhiều ở thị trường.

Tránh nguy cơ đồng bath mất giá chính phủ Thái Lan lập tức xuất quỹ ngoại tệ để mua vào tuy nhiên quỹ ngoại tệ USD không đủ lớn và chuyện gì cũng đã tới đồng bath tuyên bố mất giá 50% sau 1 đêm kinh hoàng. Khủng hoảng này lan ra ở các nước có tình hình tương tự như Philipines, Malaysia, Indonesia, Singpapore, Hàn Quốc….và tạo ra một khủng hoảng tiền tệ lớn nhất từ trước tới giờ, đây không phải là ngẫu nhiên mà là Cuộc tấn công các nền kinh tế mới nổi từ các bộ óc thiên tài về tiền tệ, sau sự kiện này Soros kiếm được hàng tỷ USD và cũng là tội đồ lớn nhất của nền kinh tế thế giới.
Thị trường chứng khoán Thái giảm tụt từ mốc 1,200 điểm về còn hơn 350 điểm tức là mức vốn hóa bốc hơi gần 70% giảm xuống còn 24 tỷ USD.

2 Ảnh hưởng khủng hoảng tài chính 1997 đối với ngành bất động sản

Một thập kỷ sau cuộc khủng hoảng Châu Á nổ ra, hầu hết các thị trường bất động sản ở các nước Đông Á mới bắt đầu trên đường phục hồi, cùng với sự tăng trưởng kinh tế mạnh sau khùng hoảng giá bất động sản bắt đầu tăng lên từ 10% cho tới 15% ngoại trừ một vài Quốc gia chịu ảnh hưởng trực tiếp như Thái Lan, Mayasia, Hồng Kong…
Chỉ số giá bất động sản ở hầu hết các quốc gia Đông Á đều chưa quay trở lại mốc của năm 1995, trong đó các quốc gia ảnh hưởng nặng nề nhất đó chính là Indonesia, Philipine với sự giảm đi gần 50%, trong khi đó Thái Lan, Malaysia chỉ số giá bất động sản gần như quay lại như mốc ban đầu.

Nguyên nhân dẫn tới suy thoái bất động sản đó chính là các khoản nợ xấu, đây là con Virus trong ngành tài chính sẽ làm cho sức khỏe của ngân hàng giảm xuống, giảm khả năng cho vay, chủ đầu tư không thể tiếp cận các nguồn vốn, và dẫn tới trì trệ việc triển khai đúng kế hoạch và kết cục thanh khoản giảm sút. Chính vì thế để xử lý con virus này chính phủ Thái Lan đã lập ra Công ty đứng ra mua lại các khoản nợ xấu này, tái cấu trúc lại các tổ chức tín dụng, các dự án cao cấp sẽ được chuyển hướng sang trung cấp và nhắm tới nhu cầu thực. Chính những chính sách quyết liệt từ chính phủ Thái Lan thì ngành Bất động sản Thái Lan đã dần vực lại và đi vào quỹ đạo phát triển mạnh mẽ từ sau 2007.

(*) Bài học thị trường bất động sản Hồng Kong qua dịch SARS
Sau thời kỳ khủng hoảng tài chính tiền tệ ngoài Thái Lan thì Hong Kong là đơn vị chịu ảnh hưởng nặng nề tiếp theo và thị trường bất động sản ở đây cũng bắt đầu quay trở lại quỹ đạo từ những năm đầu của thế kỷ 21. Trong giai đoạn suy thoái này laị xuất hiện 1 đại dịch còn gọi là Dịch SARS – một loạt dịch bệnh dễ lây lan, tỷ lệ tử vong cao từ 10-15% càn quét qua thị trường Hong Kong dẫn tới thị trường này tiếp tục suy giảm trong 3 quý liên tiếp, giao dịch bất động sản giảm từ 35-70% tuy nhiên một trong những điều khá bất ngờ là sau đại dịch giá bất động sản tiếp tục tăng và không có dấu hiệu chậm lại.

3 Việt Nam đang ở đâu trong cuộc khủng hoảng tiền tệ 1997

Mặc dù nằm ở tâm chấn nhưng Việt Nam là nước gần như ít chịu ảnh hưởng nhất trong cuộc khủng hoảng này, nguyên nhân chủ yếu là Việt Nam chưa gia nhập sâu với kinh tế thế giới, chưa có đầu tư nước ngoài và chưa có thị trường chứng khoán. Ảnh hưởng duy nhất thời điểm đó là giảm nhập khẩu từ các nước trong khu vực tới Việt Nam.
Thị trường Bất động sản ở Việt Nam giai đoạn này như đứa trẻ vừa mới ra đời, trong bối cảnh luật đất đai vừa mới ra đời vào 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn, thời điểm này tăng trưởng kinh tế VN đang ở con số cao ngất ngưỡng từ 8-9% điều này thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam (sau thời điểm bình thường hóa quan hệ Việt Mỹ và gia nhập ASEAN năm 1995). Thị trường bất động sản bắt đầu có sốt đất và giai đoạn này kéo dài từ 1993-1998, là giai đoạn các đại gia Khu Công nghiệp khai thác nhu cầu đầu tư từ nước ngoài, nhưng giai đoạn tăng trưởng này không kéo dài vì ảnh hưởng từ khủng hoảng tiền tệ 1997 cơn sốt đất này có dấu hiệu chậm lại cho tới đầu năm 2000.

Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu xuất hiện các tòa nhà hạng A và các chủ đầu tư nước ngoài như: Tòa nhà Sunwah (1995), Metropolitan (1996), Phú Mỹ Hưng (1995..)
Tóm lại, cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ 1997 ảnh hưởng mạnh mẽ tới thị trường bất động sản, hầu hết các quốc gia trong khu vực đều bị suy thoái, bất động sản đóng băng trì trệ riêng Việt Nam xét trên các phương diện chỉ ảnh hưởng gián tiếp và gần như không đáng kể.

Giai đoạn số 2 (2008-2017) Khủng hoảng tín dụng – nhà đất 2008 và sự lên đỉnh của thị trường bất động sản, chứng khoán

Khủng hoảng 2008 xuất phát từ gã khổng lồ Mỹ, khủng hoảng nợ dưới chuẩn (Sub-Prime) đã gây thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế Mỹ và sau đó kéo hàng loạt các quốc gia khác lâm vào trình trạng khủng hoảng tài chính nặng nề. Nợ dưới chuẩn thực chất là các khoản vay cho các đối tượng có tín nhiệm thấp, rủi ro cao và xuất phát từ nhu cầu này một sản phẩm Chứng Khoán Hóa cho các khoản vay thế chấp mua nhà….
Chứng khoán hóa các khoản vay mua nhà được thực hiện qua một loạt kỹ thuật như sau: đầu tiên Ngân hàng cấp vốn cho các Tổ chức tài chính chuyên về cho vay thế chấp, dựa vào tình trạng từng khách hàng các tổ chức này sẽ duyệt các khoản vay. Sau khi làm xong thủ tục thì sẽ thế chấp các căn nhà này tiến hành giải ngân, sau đó gom các khoản vay này thành một gói nợ tín dụng và bán lại cho Ngân hàng. Từ đây ngân hàng sẽ chia nhỏ các khoản này thành các chứng khoán nợ cho các nhà đầu tư”. Bản chất dẫn đến khủng hoảng là do “nhà chưa hình thành” nhưng phát sinh các khoản nợ và huy động chứng khoán, dẫn đến sản phẩm này được ưa chuộng vì nhanh và ăn được lãi suất cao kèm theo lãi từ việc phát hành các chứng khoán.

Khủng hoảng bắt đầu nổ ra trong lúc giá dầu đạt mức đỉnh lịch sử 147 USD/thùng, Leman Brothers tuyên bố phá sản là một trong những vụ phá sản lớn nhất lúc bấy giờ, DowJones giảm 700 điểm (25%), phố Wall mất 1.200 tỷ USD….Nhật, EU, Mỹ…tuyên bố rơi vào tình trạng suy thoái.

(*) Ảnh hưởng khủng hoảng 2008 đến bất động sản Mỹ

Cuộc khủng hoảng 2008 tại Mỹ đánh vào niềm tự hào về các sản phẩm tín dụng dựa trên các căn nhà đang nằm trên giấy dẫn tới hệ quả làm cho BDS rơi tự do vào năm 2008 và cho tới gần 5 năm sau mới quay trở lại giai đoạn bắt đầu có sự ổn định tăng trở lại – bong bóng bất động sản nổ ra ở Mỹ và kéo theo sự đóng băng bất động sản ở nhiều quốc gia khác trên thế giới.
BDS Việt Nam nằm ở đâu trong cuộc khủng hoảng 2008-2012
Giai đoạn 2006-2008 là khoảng thời gian vàng son của Thị trường chứng khoán Việt Nam, khi mà người người nhà nhà đều tham gia bất động sản, và nhờ sự lưu thông dòng tiền qua thị trường này mang tới một nguồn vốn khổng lồ được huy động thông qua kênh này. Chứng khoán bắt đầu đạt đỉnh vào năm 2007 lúc này xuất hiện những bất ổn từ việc phát triển quá nhanh và các cá mập tới lúc chốt lời nhất là sau thời điểm Leman Brothers tuyên bố phá sản.

Bong bóng bất động sản bắt đầu vỡ chủ yếu từ 3 vấn đề chính:

– Giai đoạn 2006-2008 thị trường bất động sản bắt đầu đạt đỉnh, các nhà đầu cơ bắt đầu nhảy vào cùng với chính sách nới lỏng tín dụng cho vay bất động sản người người nhà nhà kiếm lời thông qua kênh này, khi nguồn vốn từ chứng khoán giảm các ngân hàng bắt đầu tăng lãi suất lúc này các nhà đầu cơ không chịu nổi sức nóng bắt đầu bán ra bất chấp giảm giá

– Đây cũng là giai đoạn một ngành nghề mới xuất hiện và cho tới nay đây là thành phần giúp cho thị trường BDS phát triển mãnh mẽ – NHÓM MÔI GIỚI THỨ CẤP, riêng nhóm này cũng góp phần thổi giá BDS làm cho giá trị thực thấp hơn so với giá rao bán.

– Cuối cùng là nợ xấu xuất hiện, hàng tồn kho bán được vốn đầu vào cho các Chủ đầu tư phát triển dự án chậm lại, bong bóng bắt đầu nổ ra – giá nhà đất sau 3 lần sốt đất đã đẩy giá nhà đất tăng lên 100 lần.
Bong bóng bất động sản nổ ra kéo theo sự đóng băng của hàng loạt dự án bất động sản, hàng loạt doanh nghiệp rơi vào tình trạng phá sản. Tuy nhiên đây cũng là giai đoạn sơ khởi và phát triển của 1 loại hình bất động sản rất được ưa chuộng hiện nay đó chính là Chung cư (căn hộ), vào thời điểm bắt đầu có luật bất động sản, hàng loạt những chung cư có tính biểu trưng xuất hiện như The Manor (2004), An Phú, Hoàng Anh Q7…

Sau gần 5 năm rơi vào tình trạng suy thoái, thị trường Bất động sản lại quay trở lại đà tăng trưởng của mình và bắt đầu rơi vào quỹ đạo sốt đất lần tiếp theo vào giai đoạn 2014-2017 đây là khoảng thời gian có sự phát triển một cách toàn diện và đồng đều ở hầu hết các phân khúc và xuất hiện thêm nhiều loại hình bất động sản mới: Shophouse, Condotel, Biệt thự nghĩ dưỡng, Offitel giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam trở thành một điểm đến lý tưởng của hàng loạt quỹ đầu tư lớn trên thế giới. Bên cạnh đó thì thị trường chứng khoán sau 10 năm bắt đầu lại đạt đỉnh vào T4/2018.
Sau cơn mưa trời lại sáng, khác với cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997, cuộc khủng hoảng 2008 các nước có phương án đối phó và xử lý kịp thời, trong nguy có cơ hầu hết các nước trong đó có Việt Nam đã xây lại nhanh hơn và đạt được những kết quả tăng trưởng ấn tượng liên tục.

Giai đoạn số 3 (2019-2020) Dịch COVID 19 đối diện với đại suy thoái toàn cầu

Có một thực tế là trước mỗi trận bão lớn, biển thường lặng im, yên bình thậm chí còn có những khoảnh khắc thiên nhiên tuyệt đẹp, tiếp đến là sóng biển sẽ bị bão thổi dồn thành từng đợt và tạo ra những con sóng cao đổ dồn về bờ. Nền kinh tế thế giới sau 10 năm kể từ thời điểm khủng hoảng 2008 cũng tương tự như thế, các chỉ số vĩ mô ổn định, các chỉ số chứng khoán ở các khu vực tăng trưởng ấn tượng, xu thế toàn cầu hóa gia tăng mạnh mẽ. Nhưng bên cạnh đó chúng ta cần phải nhìn nhận lại những đợt sóng liên tiếp trong khoảng 2 năm trở lại đây và có thể là dấu hiệu cho một cuộc đại khủng hoảng lớn có thể xảy ra:

Chiến tranh thương mại Mỹ – Trung

Với thông điệp xuyên suốt trong quá trình tranh cử lẫn sau khi điều hành nước Mỹ – Donal Trump luôn đề cao vai trò của Mỹ và đặt Mỹ ở vị thế cửa trên đối với phần còn lại của Thế giới với thông điệp “Làm cho nước Mỹ vĩ đại trở lại”, và làm thế nào để bảo vệ được lợi ích của Mỹ đóng một vai trò rất quan trọng trong nhiệm kỳ của Trump. Nhận thấy vai trò rất lớn của Trung Quốc trong chuỗi cung ứng toàn cầu và mối đe dọa vị trí số 1 của Mỹ, vào tháng 6/2018 bắt đầu cuộc tấn công bằng cách áp thuế lần lượt 10% cho tới 25% lên toàn bộ hơn 250 tỷ hàng nhập khẩu từ Trung Quốc và bên cạnh đó còn đưa Tập đoàn HUAWEI – niềm tự hào của Trung Quốc, vào danh sách cấm mua các thiết bị linh kiện điện tử, cấm các công ty và chính phủ sử dụng mạng 5G của Tập đoàn này.

Khác với chính quyền Trump đánh mạnh vào các hàng hóa nhập khẩu thì Chính quyền Tập lại lựa chọn phương án đáp trả song song từ Áp thuế, dùng bàn tay của nhà nước kiểm soát các chính sách và sử dụng các công cụ tài chính để phòng thủ như: Phá giá đồng tiền, có thể bán ra hơn 1,000 tỷ USD trái phiếu chính phủ Mỹ…

Trung Quốc hiện tại chiếm 15-20% tổng ản phẩm Quốc Nội của thế giới, 20% tổng kim ngạch xuất khẩu khoáng sản và khoảng 40% kim ngạch xuất khẩu dệt may toàn cầu, do đó, chỉ cần Trung Quốc hắt hơi sổ mũi thì sẽ làm gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu. Trong khi đó Mỹ là quốc gia đóng góp GDP lớn nhất thế giới và nằm ở vai trò dẫn dắt kinh tế thế giới do đó bằng những vũ khí trong tay liên tiếp đưa ra những đòn đánh nhằm hạn chế sự tăng trưởng của Trung Quốc.

Tuy nhiên, cuộc chiến thương mại của Mỹ và Trung Quốc đã được dự báo trước và các bên cũng sử dụng các phương án đối phó một cách toàn diện để tránh rủi ro, và kết quả có thể theo một hướng mới mà cả người trong cuộc vẫn chưa nhận ra, đối với Mỹ – thị trường CK Dowjones lập đỉnh liên tục, tỷ lệ thất nghiệp giảm và tỷ lệ ủng hộ Trump tăng lên so với thời kỳ trúng cử. Đối với Trung Quốc đã gọt bỏ được khối u lâu năm với Mỹ và nhìn thấy cơ hội để vươn lên số 1 thế giới.

Không ai bị thương quá nhiều mặc dù cả Trung Quốc và Mỹ dự báo tăng trưởng chậm lại, một vài nước hưởng lợi và một vài nước thiệt hại nặng từ cuộc chiến này, nhưng xét trên bình diện chung, nó không làm thay đổi trật tự thế giới, chuỗi cung ứng toàn cầu vẫn hoạt động hiệu quả thay vì trước đây 40% đi qua cửa ngõ Trung Quốc thì bây giờ rẽ nhánh đi qua các nước khác trong đó có Việt Nam chúng ta.

Brexit và ảnh hưởng đến sự tăng trưởng liên minh EU

Kể từ thời điểm gia nhập vào Liên Minh Châu Âu vào năm 1973, Vương Quốc Anh đóng một vai trò quan trọng trong cả kinh tế, chính trị lẫn an ninh trong khu vực, tuy nhiên, vào một ngày lịch sử 31/1 sau cuộc trung cầu dân ý, Anh chính thức rời Châu ÂU “Brexit” chấm dứt mối quan hệ gắn bó nhưng cũng nhiều sóng gió trong liên minh Châu Âu.

Anh rời Châu Âu trong thời điểm tình hình kinh tế thế giới đang ở trong giai đoạn có những rạn nứt và bất ổn, việc rời bỏ Châu Âu sẽ ảnh hưởng tới các hiệp định thương mại tự do với Mỹ, Canada, Nhật Bản…tạo ra một lỗ hỗng lớn trong ngân sách chung. Quan trọng hơn việc rời bỏ Châu Âu có thể gây bất ổn trên toàn châu lục, gia tăng xu hướng rời bỏ tổ chức của các quốc gia khác, và có thể làm cho Châu Âu có thể bị chia rẽ.

Tóm lại các sự kiện và những biến động phức tạp của Cuộc chiến tranh thương mại Mỹ Trung, Anh rời Liên Minh Châu Âu dẫn tới các dự báo về tăng trưởng kinh tế từ các tổ chức kinh tế như OECD, WTO, ECLAC, IMF, WB, AD…cùng đánh giá tăng trưởng chậm lại. Tất cả những sự bất ổn này dường như được báo trước, mối đe dọa tới nền kinh tế thế giới từ khoảng thời gian 2-3 năm gần đây tuy nhiên dường như bị lơ là, không quan tâm (dấu hiệu của TÊ GIÁC XÁM”).

“Thiên Ngan Đen” covid 19 nhấn chìm kinh tế toàn cầu

Thiên Nga Đen là hiện tượng cực kỳ hiếm gặp và không được dự báo trước, giống như những lần xuất hiện trước đây trong lịch sử nó thường đi kèm với việc gây ra thiệt hại thảm khốc cho nền kinh tế thế giới, và dịch bệnh Covid 19 được nhắc tới như một Thiên nga đen của thế kỷ 21.

Có rất nhiều tác động lớn đối với nền kinh tế toàn cầu, trong đó nhiều ngành bị ảnh hưởng trực tiếp có thể phải bắt đầu lại từ năm 2021 theo dự đoán của tổ chức Tư vấn Mckinsey như: Du lịch, vận chuyển hàng không, dầu khí, bảo hiểm, trong nội dung bài này chỉ đưa ra một vài chỉ số mang tính tổng thể để thấy được ảnh hưởng gần như ngay lập tức của hiện tượng Thiên nga đen này:

1/  Chỉ số chứng khoáng chao đảo trên toàn cầu

Kể từ thời điểm dịch bệnh bùng phát ở hàng loạt quốc gia và các nền kinh tế lớn từ Châu Á, Châu Âu và Mỹ chỉ trong khoảng thời gian chưa đến 1 tháng, WHO công bố dịch bệnh toàn cầu thì tình trạng hoảng loạn bán tháo đã xảy ra từ các sàn giao dịch chứng khoán lớn trên thế giới (Dow Jones mất 29%, S&P 500 mất 26%, NYSE mất 31%, Nasdag mất 23%, Nikkei 10%), trong vòng 1,5 tháng kể từ thời điểm tuần cuối của tháng 2, chứng khoán toàn cầu bị thổi bay hàng ngàn tỷ USD.

2/  Tăng trưởng toàn cầu thấp nhất kể từ 2008

Các dự báo về tăng trưởng kinh tế từ các tổ chức kinh tế như OECD, WTO, ECLAC, IMF, WB, AD…lần lượt hạ xuống mức thấp kỷ lục, trong đó Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) đã hạ dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2020 xuống còn mức 2,4% và thậm chí xuống ở mức kỷ lục 1,5% nếu như dịch bệnh kéo dài và diễn biến phức tạp.

3/ Tỉ lệ thất nghiệp gia tăng

Theo ước tính của Tổ chức lao động thế giới (ILO) cho thấy số người thất nghiệp toàn cầu sẽ gia tăng từ 5,3 triệu (dự đoán trước khi có dịch bệnh) lên con số 24,7 triệu (sau khi xảy ra dịch bệnh), như vậy tổng số thất nghiệp toàn cầu theo dự báo sẽ là 213 triệu người. Xét riêng về tỷ lệ thất nghiệp ở Mỹ dự báo sẽ tăng lên hơn 11% đây cũng là con số cao nhất mà nước Mỹ từng ghi nhận kể từ thời điểm khủng hoảng kinh tế vào năm 1929.

Khác với các lần khủng hoảng kinh tế trước, lần này là sự kết hợp giữa nhiều hiện tượng kinh tế cùng lúc và cùng tập trung vào các cường quốc kinh tế trên thế giới như Mỹ, Trung Quốc và Châu Âu. Kết hợp sự suy thoái kinh tế do chiến tranh thương mại (Mỹ-Trung, Brexit) được gọi là Tê giác xám, sự tấn công bất ngờ của Thiên nga đen (Covid 19) và nợ công đang ở mức kỷ lục 250,000 tỷ trong đó Mỹ và Trung Quốc đang là 2 con nợ lớn nhất, tất cả những vấn đề này có thể xảy ra một cuộc đại khủng hoảng lớn nhất trong lịch sử.

Dịch COVID 19 và bài học cho thị trường bất động sản Trung Quốc

Khi Covid bắt đầu bùng phát ở Vũ Hán và lây lan sang các tỉnh thành khác của Trung Quốc người ta nghĩ ngay tới viễn cảnh tồi tệ của một trong 2 nền kinh tế hàng đầu thế giới, cố gắng gượng dậy sau chiến tranh thương mại với Mỹ, thế nhưng cách mà nền kinh tế dần dần phục hồi sau khi vượt qua đỉnh dịch mới cho chúng ta thấy được nhiều kinh nghiệm đáng quý để có thể áp dụng cho quốc gia mình.
Trước thời điểm Dịch Covid 19 tấn công, theo nhận định của Credit Suisee thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ tăng trưởng mạnh vào năm 2020, tuy nhiên, sự bùng phát của dịch Covid 19 đã làm cho dự đoán này đảo chiều và có khả năng giảm nhẹ từ 10-12% so với doanh thu của năm 2019.

Theo khảo sát số của Công ty tư vấn chiến lược BCG cùng với Cqcoal.com về số lượng giao dịch trên 10 thành phố của Trung Quốc (Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu,Thâm Quyến, Hàng Châu, Nam Kinh, Thanh Đảo, Tô Châu, Nam Xương và Hạ Môn) trong khoảng thời gian từ ngày 5 tháng 2 năm 2019 cho tới ngày 25 tháng 1 năm 2020 cho thấy số lượng giao dịch tại thời điểm công bố phong tỏa thành phố Vũ Hán có sự sụt giảm theo chiều thẳng đứng và gần như không có giao dịch, nhưng rất nhanh sau đó khoảng 3 tuần sau lượng giao dịch lại bắt đầu tăng trở lại và quay trở lại với mức khoảng 60% so với thời điểm trước đó.
Xét về mức giá nhà mới tại Trung Quốc cũng trong khoảng thời gian này có mức tăng chậm kỷ lục trong vòng 2 năm gần đây, điều này có nghĩa là không có sự sụt giảm về mức giá nhưng gần như không tăng trong khoảng thời gian này, đây là điều tương đối dễ hiểu các chủ đầu tư ở Trung Quốc gần như không thể hạ giá bán do chi phí đầu vào trong 2 năm gần đây tăng liên tục, theo dự báo sắp tới mức giá sẽ vẫn giữ nguyên hoặc tăng không quá 2%, điều này còn tùy thuộc vào khả năng phục hồi của nền kinh tế Trung Quốc trong thời gian sắp tới.

Ảnh hưởng của covid và khả năng đóng băng bất động sản Việt Nam

Trong số các quốc gia đang bùng phát dịch Covid 19 Việt Nam đang được đánh giá là 1 trong những quốc gia có sự kiểm soát tốt ngay từ giai đoạn đầu và áp dụng nhiều biện pháp cứng rắn để giảm tối đa thiệt hại về người, và phải có sự đánh đổi thiệt hại về kinh tế, trong đó ngành bất động sản không thể tránh khỏi vòng xoáy suy giảm đặc biệt là vào thời điểm dịch bắt đầu lây lan mạnh sang các nước Châu Âu và Mỹ tâm lý một cuộc suy thoái kinh tế lớn có thể xảy ra dẫn tới tình trạng đóng băng tạm thời.

Covid 19 xuất hiện trong thời điểm ngành Bất động sản đang gặp nhiều khó khăn trong việc xử lý các vướng mắc liên quan đến pháp lý của dự án ở nội đô Hà Nội và Hồ Chí Minh, hàng loạt sai phạm được phanh phui ở phân khúc đất nền ở các tỉnh, và cuối cùng là sự đổ vỡ và mất niềm tin ở phân khúc condotel. Nhà đầu tư ở giai đoạn này nhìn nhận thị trường bất động sản không phải là kênh có thể kiếm lời nhanh do đó tâm lý phòng thủ nhiều hơn, chính vì điều này khi có dịch Covid tràn qua thì nó chỉ làm xấu hơn nhưng không làm cho các nhà đầu tư rơi vào tình trạng bị sốc.

Sự đóng băng và suy giảm giao dịch trong quý 1/2020 chủ yếu là do “đóng băng tâm lý”, tâm lý hoang mang theo đám đông, sợ khủng hoảng kinh tế, sợ tình trạng bong bóng bất động sản dẫn đến tình trạng ngại xuống tiền trong giai đoạn này. Có 3 phân khúc bất động sản đang rất được quan tâm hiện nay và phản ứng của thị trường như thế nào:

(1)  Phân Khúc Căn Hộ: Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của batdongsan.com.vn số lượng giao dịch, và lượng cung ở mức thấp nhất trong vòng 2 năm vừa qua, đặc biệt trong thời điểm dịch Covid-19 hầu hết các kế hoạch ra hàng cũng như marketing bị dừng lại chờ phương án đối phó với dịch của nhà nước. Diễn biến ở phân khúc căn hộ khá tương đồng với thị trường Trung Quốc mặc dù có lượng cung và giao dịch thấp kỷ lục nhưng giá bán vẫn không thay đổi và giữ ở mức tương đối cao, nguyên nhân (i) chi phí đầu vào của các chủ đầu tư tương đối cao và không thể điều chỉnh giảm (ii) nhu cầu vẫn tương đối cao nhưng ở phân khúc trung bình (ii) phân khúc cao cấp cho thuê đang gặp khó khăn khi xảy ra dịch bệnh, do đó ở hầu hết các loại hình đều có lượng giao dịch giảm sút nhưng không giảm giá.

(2) Phân Khúc Đất Nền: đây là phân khúc chủ đạo trong năm 2020 khi mà lượng cung ở trung tâm khan hiếm, các dự án hạ tầng vệ tinh xung quanh Hà Nội và Hồ Chí Minh vẫn được tiếp tục triển khai, các nhà đầu tư đất nền chủ yếu lướt sóng hoặc chờ thời cơ do đó dịch bệnh xảy ra ở thời điểm ít ảnh hưởng nhất đối với phân khúc này, tuy nhiên, số lượng giao dịch giảm sút là điều không thể tránh khỏi.

(3) Phân Khúc Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng: đây có thể là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất trong đợt dịch Covid lần này, chủ yếu do 2 vấn đề (i) số lượng khách du lịch tới Việt nam sẽ giảm ít nhất 40% và thời gian phục hồi ít nhất 4-6 tháng (ii) pháp lý vẫn đang là vấn đề và chưa được giải quyết dứt điểm, phân khúc này có thể đóng băng ít nhất cho hết năm 2020 và có thể khởi sắc trở lại vào năm 2021.
Một trong những vấn đề rất được quan tâm hiện nay là thị trường bất động sản cùng với sự tác động của dịch Covid 19 có thể dẫn tới tình trạng bong bóng hay không chúng ta xét tới 3 yếu tố chủ yếu:

(1) Chính sách nới lỏng tín dụng: là nguyên nhân đầu tiên có thể dẫn tới sự đổ vỡ khi các nguồn vốn cho vay bất động sản không được kiểm soát, các đối tượng không đủ điều kiện vay vẫn được tiếp cận điều này dẫn tới hệ quả nợ xấu gia tăng, không có khả năng trả nợ và buộc phải bán đi tài sản để trả nợ với giá có thể thấp hơn nhiều so với giá gốc. So với tình trạng cách đây 12 năm, ngân hàng nhà nước nhìn thấy rủi ro liên quan đến nguồn vốn cho ngành bất động sản đã ra chính sách thắt chặt và kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản trong mức an toàn.

(2) Số lượng giao dịch tăng nhanh : thời điểm 2007-2008 là năm hoàng kim của thị trường chứng khoán, GDP cả nước đạt mức trên 8% người dân và doanh nghiệp dễ dàng kiếm tiền và bất động sản được lựa chọn kênh đầu tư lâu dài, điều này xuất phát từ quan niệm từ xưa “mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời”, số lượng giao dịch tăng nhanh và thậm chí có nhiều trường hợp chưa cần xem xét hồ sơ và thực địa chỉ cần mua càng sớm càng tốt. Lợi dụng tâm lý đầu cơ từ các nhà đầu tư một lượng cung được tung ra ở hầu hết các phân khúc trong đó chủ yếu là phân khúc đất nền và căn hộ, khi một lượng cung lớn ra nhanh ở thị trường cùng với áp lực thanh toán các khoản vay dưới chuẩn làm cho các nhà đầu tư vội vã bán ra dẫn tới tình trạng hoảng loạn.

(3) Tạo sóng đẩy bất động sản cao hơn giá trị thật: các cá mập thông qua đội ngũ Môi giới hùng hậu để tạo ra các câu chuyện quy hoạch, khan hàng tăng giá, tô màu cho dự án mục tiêu tạo ra các cơn sốt ảo và hệ qủa là hàng loạt dự án ma được mọc ra khắp nơi và cho tới nay nhiều khu vực vẫn đang đắp chiếu và chưa được khởi động. Tình trạng này vẫn xảy ra trong thời điểm sốt đất 2014-2017 tuy nhiên thông tin được cung cấp đầy đủ hơn, yêu cầu khắt khe hơn từ cơ quan nhà nước trong việc mở bán các dự án bất động sản dẫn đến khó khăn hơn trọng việc tạo ra các cơn sốt ảo.
Nhìn lại các cuộc khủng hoảng kinh tế gần nhất có thể rút ra những điểm tích cực và hy vọng sẽ rút ngắn thời gian phục hồi để đi vào quỹ đạo tăng trưởng vốn có:

• Năm 1997 chỉ cần khủng hoảng ở một nước đang phát triển ở châu Á cùng với bàn tay của nhà đầu cơ Soros thì có thể làm rung chuyển kinh tế toàn cầu, năm 2008 khủng hoảng ở 1 cường quốc số 1 kinh tế là Mỹ mới có thể ảnh hưởng toàn cầu và cho tới năm 2020 con số đó đã tăng lên từ Mỹ, Trung Quốc và Châu Âu điều này cho thấy kinh tế thế giới đã gắn chặt với nhau hơn và có sự liên kết giữa các quốc gia để ngăn khủng hoảng.

• Thời gian ảnh hưởng cũng rút ngắn lại nếu như khủng hoảng 1997 phải mất 4 năm mới hồi phục, thì năm 2008 chỉ cần 3 năm và có thể rút ngắn hơn vào năm 2020

• Nói riêng về bất động sản và chứng khoán, sau mỗi lần khủng hoảng lại là một chu kỳ phát triển mới của Bất động sản/chứng khoán kể cả ở Việt Nam lẫn thế giới, khủng hoảng càng mạnh tốc độ phục hồi càng lớn, như chiếc là xo càng nén thì càng bung và đỉnh sau luôn cao hơn đỉnh trước, đây là cơ sở để chúng ta tin vào sự phát triển mạnh hơn trong thời gian sắp tới.

Cám ơn bạn đọc, nội dung trên được chúng tôi tập hợp từ nhiều nguồn trang uy tín của thế giới.

Liên hệ: songda25.com.vn

5/5 (1 Review)
Cty SD25 - Kênh Bất Động Sản